De quoi s’agit-il ?

Le diagnostic de métrage Loi Carrez a pour objectif de déterminer avec précision la surface privative d’un bien immobilier situé en copropriété destiné à être vendu. Il s’agit d’un diagnostic obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière en France lorsqu’un lot ou une fraction de lot en copropriété est vendu. manda.fr

La surface privative Loi Carrez correspond à la superficie du plancher des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres, à l’exclusion des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. manda.fr

Elle doit être mentionnée sur toute promesse de vente, compromis de vente et acte authentique pour être opposable à l’acheteur. Légifrance

Remarque importante (2025) : la Loi Carrez s’applique uniquement aux biens situés en copropriété (copropriété verticale ou horizontale), qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons individuelles en copropriété. Elle ne s’applique pas aux maisons individuelles non soumises à copropriété. actifdiagnostic.fr

Pourquoi ce diagnostic est-il obligatoire ?

L’objectif principal est de protéger l’acquéreur contre toute erreur ou surestimation de la surface privative lors de l’achat d’un lot en copropriété. Sans mention de cette superficie, l’acte pourrait être annulé ou donner lieu à un litige juridique avec diminution du prix si l’écart de surface est supérieur à 5 %. manda.fr+1

Comment se déroule le diagnostic ?

Le diagnostiqueur (ou le vendeur) mesure la surface conforme aux règles de Carrez à l’aide d’un télémètre et/ou d’un appareil laser, en suivant les critères réglementaires suivants :

• Seules les surfaces clos et couverts sont prises en compte. manda.fr
• Seules les surfaces avec une hauteur sous plafond ≥ 1,80 m comptent dans le mesurage. manda.fr
• Les murs, cloisons, gaines, embrasures, escaliers … sont déduits du calcul. Légifrance
• Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte dans la surface privative. Légifrance
• Sont exclus : caves, parkings, garages, balcons, terrasses, jardins, etc. PAP - Particulier à Particulier

En théorie, le vendeur peut réaliser lui-même ces mesures, mais le recours à un diagnostiqueur certifié est fortement recommandé pour sécuriser juridiquement la transaction. manda.fr

Durée de validité

Le diagnostic n’a pas de durée de validité limitée tant qu’aucun travaux ou modification modifiant la surface privative n’est intervenu (ex. : modification de cloisons, aménagements, création de véranda). manda.fr

Conséquences en cas d’erreur ou d’absence

Absence de mention Carrez dans l’acte de vente
L’acheteur peut demander l’annulation de la vente si l’acte ne comporte pas la mention de la superficie privative. Légifrance

Erreur de surface de plus de 5 %
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut exiger une réduction du prix proportionnelle à la différence. Légifrance

Références réglementaires (France, 2025)

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Texte officiel (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000029946555 Légifrance

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis – Article 46
Texte officiel (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000029946555 Légifrance

Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative Carrez
Texte officiel (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000566836 Légifrance

Lien officiel utile

Légifrance – Loi Carrez et réglementation copropriété (superficie privative)
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000566836 Légifrance